Art. 120-quater TUB · D.Lgs. 385/1993
Calcolo surroga mutuo
Calcola il risparmio della surroga: confronta il tuo mutuo attuale con le nuove condizioni e scopri quanto risparmi sulle rate residue.
Approfondimento
Come funziona
La surroga mutuo è l'operazione che ti permette di trasferire il tuo mutuo da una banca a un'altra, mantenendo le stesse condizioni iniziali di capitale e scadenza, ma spesso con un tasso di interesse più vantaggioso.
Questo calcolatore confronta due scenari:
1. **Il mutuo originario**: il mutuo attuale con i parametri in essere (capitale residuo, tasso, anni restanti). 2. **Il mutuo in surroga**: il nuovo mutuo proposto dalla banca subentrante, con le nuove condizioni (nuovo tasso, eventuali nuovi costi).
Il tool calcola automaticamente: - La **rata mensile** nei due scenari - L'**importo totale** degli interessi da pagare fino a scadenza - Il **risparmio complessivo** (differenza tra il totale da pagare nei due casi) - Il **tempo di ammortamento** del vantaggio economico rispetto ai costi di surroga
Tutti i calcoli seguono le modalità di ammortamento italiano (francese), il metodo più comune per i mutui residenziali.
Esempio pratico
Supponi di avere un mutuo acceso nel 2015 per 250.000 € al 3,5% con scadenza nel 2045 (30 anni). Oggi, a 10 anni dalla stipula, rimangono 20 anni e circa 180.000 € di capitale.
La tua banca attuale mantiene il tasso al 3,5%, ma una nuova banca ti propone la surroga al 2,1%. Inserisci nel calcolatore: - **Mutuo originario**: capitale residuo 180.000 €, tasso 3,5%, anni residui 20 - **Mutuo in surroga**: stesso capitale 180.000 €, nuovo tasso 2,1%, stessa durata 20 anni, costi di surroga 2.500 €
Il calcolatore ti mostra che la rata scende da circa 1.022 € a 910 €, e il risparmio totale netto (dopo costi di surroga) è di circa 38.000 € in 20 anni.
Cosa ti serve
Per usare questo strumento, raccogli i seguenti dati:
**Dal contratto del mutuo originario:** - Capitale originario (importo iniziale) - Tasso di interesse attuale (fisso o variabile in corso) - Numero di anni totali della mutualità - Anni trascorsi (o data di stipula)
**Dal tuo istituto di credito (estratto conto o comunicazione banca):** - Capitale residuo (quanto devi ancora pagare) - Rata mensile attuale - Data di scadenza del mutuo
**Dalla proposta di surroga (della nuova banca):** - Nuovo tasso proposto - Nuova rata mensile - Costi di surroga (spese pratiche, perizie, istruttoria) - Durata della surrogazione (solitamente rimane uguale)
Tutti questi dati sono reperibili nel tuo contratto originale, negli ultimi estratti conto o richiedendo al servizio clienti della banca.
Quando usare questo strumento
Usa il calcolatore della surroga quando:
- **Stai valutando se cambiare banca**: una nuova banca ti propone una surroga con tasso più basso e vuoi calcolare il vantaggio economico reale. - **Hai ricevuto una proposta di surroga**: prima di firmare qualsiasi carta, confronta i numeri per capire se l'operazione conviene davvero. - **Vuoi capire il break-even**: quanti mesi impiegherai a recuperare i costi di surroga tramite le rate più basse. - **Stai pianificando il budget familiare**: conosci in anticipo quanto cambierà la tua rata mensile.
**Attenzione ai limiti**: questo strumento calcola il risparmio economico puro. Per valutazioni legali complete sulla surrogazione (diritti, clausole, vincolamenti), consulta un notaio o un consulente creditizio. La surroga è regolata dall'[art. 120-quater TUB](/biblioteca/tub/art-120-quater) (Decreto Legislativo 385/1993) che garantisce la procedura semplificata: non puoi essere penalizzato per estinzione anticipata del mutuo originario né per clausole penali.
Normativa di riferimento
- [Art. 120-quater, Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993)](/biblioteca/tub/art-120-quater) – Surrogazione dei mutui ipotecari per l'acquisto di immobili residenziali; diritti del mutuatario e procedure semplificate. - [Art. 117, Testo Unico Bancario](/biblioteca/tub/art-117) – Trasparenza bancaria e informazioni precontrattuali sui costi e tassi applicati.
Domande frequenti
Quale tasso devo inserire se il mio mutuo è a tasso variabile?
Inserisci il tasso attualmente applicato dalla banca (quello visibile sull'ultimo rendiconto). Se il tasso è variabile e prossimo a una data di revisione, considera anche lo scenario con il nuovo tasso stimato per fare un doppio calcolo conservativo.
I costi di surroga influenzano il risparmio?
Sì, e molto. Il calcolatore li sottrae dal risparmio lordo. Spese di pratica, istruttoria, perizia immobiliare e onorari sono costi reali che vanno ammortizzati nel tempo. Per questo conviene fare surroga solo se il differenziale di tasso è sufficientemente ampio.
Cosa succede alla data di scadenza del mutuo con la surroga?
La data di scadenza rimane la stessa: la surroga non allunga la durata del mutuo. Questo è un diritto garantito dalla legge, per cui non puoi essere costretto a estendere il periodo di ammortamento.
Posso farmi penalizzare dalla banca attuale per la surroga?
No. L'art. 120-quater TUB vieta alla banca di applicare penali o commissioni di estinzione anticipata in caso di surroga per mutui su immobili residenziali. La banca può solo chiedere rimborso delle spese già sostenute.
In quanto tempo recupero i costi di surroga?
Il calcolatore stima il 'payback' dividendo i costi di surroga per il risparmio mensile della rata. Se la rata scende di 100 € e i costi sono 2.500 €, recuperi tutto in circa 25 mesi. Se il time-out è troppo lungo, la surroga potrebbe non convenire.
Cosa succede se cambio la durata del mutuo in surroga?
Allungare la durata riduce la rata, ma aumenta gli interessi totali: il calcolatore lo mostra. Tuttavia, la legge non ti obbliga ad allungare: puoi mantenere la stessa scadenza per massimizzare il risparmio.
Il calcolatore tiene conto dell'inflazione o dei tassi futuri?
No. Il calcolatore assume tassi costanti nel tempo. Se il tuo mutuo è a tasso variabile, il calcolo è indicativo e dipenderà dall'andamento reale dei tassi di mercato nei prossimi anni.
Devo per forza affidarmi a un notaio per la surroga?
Sì. La surroga richiede un atto notarile per formalizzare il trasferimento del vincolo ipotecario. Il notaio è obbligatorio per legge, ma i costi sono regolati e non escessivi.