D.Lgs. 23/2011 art. 3 · L. 431/1998
Convenienza cedolare secca vs IRPEF
Calcola il risparmio sulla tassa affitti: confronta cedolare secca (21% o 10%) con IRPEF ordinaria. Scopri quale regime conviene di più.
Approfondimento
Come funziona il calcolatore
Il calcolatore confronta due sistemi di tassazione sul reddito da locazione: il regime ordinario IRPEF e il regime della cedolare secca.
Nel regime IRPEF ordinario, il canone di affitto si somma ai tuoi altri redditi e viene tassato con l'aliquota marginale che ti compete (dal 23% al 43% a seconda della fascia reddituale).
La cedolare secca è un regime opzionale semplificato che applica una ritenuta sostitutiva fissa: il 21% sul canone libero o il 10% sul canone concordato (affitti a canone inferiore agli importi massimi stabiliti per zona e metratura). È una scelta vantaggiosa quando l'aliquota marginale IRPEF è superiore alla cedolare.
Il tool richiede il canone annuo lordo e la tua aliquota marginale IRPEF (visibile sulla certificazione 740/CU). Calcola automaticamente l'imposta con entrambi i sistemi e mostra il risparmio in euro e in percentuale. Il risultato è netto di deduzioni ordinarie IRPEF, per una stima chiara della convenienza.
Esempio pratico
Supponiamo tu riceva in affitto un immobile con canone libero di €12.000 annui. La tua aliquota marginale IRPEF è il 38%.
Con IRPEF ordinario: 12.000 × 38% = €4.560 di imposta.
Con cedolare secca al 21%: 12.000 × 21% = €2.520 di imposta.
Risparmio: €2.040 (38% di sconto). Però, se il canone fosse concordato con massimale locale di €9.000, la cedolare secca al 10% comporterebbe solo €900 di imposta: un risparmio ancora maggiore (€3.660).
Il calcolatore ti mostra subito quale scelta è più conveniente per la tua situazione specifica.
Cosa ti serve
Per usare il tool, prepara questi dati:
• **Canone di affitto annuo lordo**: l'importo totale dell'affitto all'anno, senza detrazioni. Lo trovi nel contratto di locazione registrato.
• **Tipo di canone**: scegli se il tuo affitto è a canone libero o concordato (con massimale locale). Se il canone è inferiore ai limiti regionali concordati, puoi optare per la cedolare al 10%.
• **Aliquota marginale IRPEF**: è l'aliquota della tua fascia reddituale personale (23%, 27%, 38%, 41% o 43%). La trovi sulla certificazione fiscale (740 o Certificazione Unica). Se non la conosci, puoi verificarla consultando l'ultima dichiarazione dei redditi o sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Quando usare questo strumento
Usa il calcolatore della cedolare secca se sei un proprietario di immobili e vuoi decidere se adottare il regime cedolare oppure restare nel sistema ordinario IRPEF. È particolarmente utile se:
• Stai per stipulare un nuovo contratto di affitto e devi scegliere il regime fiscale applicabile. • Possiedi già un immobile in affitto e vuoi verificare se conviene passare a cedolare secca (è possibile optare al momento della dichiarazione dei redditi). • Hai una posizione reddituale con aliquota marginale elevata (38% o superiore): la cedolare secca è quasi sempre vantaggiosa. • Disponi di un canone concordato e vuoi confrontare l'aliquota ridotta al 10%.
**Non confondere con altri strumenti**: se devi calcolare l'imposte su altre fonti di reddito (lavoro dipendente, pensione, redditi misti), usa il calcolatore IRPEF generico. Se sei interessato alle deduzioni e alle detrazioni ordinarie sugli affitti (spese di gestione, manutenzione), consulta la guida sulle spese deducibili per proprietari immobiliari.
Normativa di riferimento
La cedolare secca è disciplinata dal Decreto Legislativo 23/2011, articolo 3, che introduce il regime opzionale semplificato per i redditi da locazione di immobili. L'aliquota ordinaria è del 21%, mentre l'aliquota agevolata al 10% è riservata ai contratti di affitto a canone concordato, secondo le linee guida della Legge 431/1998.
Domande frequenti
La cedolare secca è obbligatoria o facoltativa?
È completamente facoltativa. Puoi scegliere di aderire al regime cedolare oppure restare nel sistema IRPEF ordinario. La scelta si comunica al momento della dichiarazione dei redditi. Una volta scelta la cedolare, rimane in vigore per almeno 4 anni consecutivi (il primo anno della designazione, poi i 3 successivi), salvo eccezioni.
Posso applicare la cedolare secca a tutti i miei affitti?
No, la cedolare secca non è applicabile agli immobili ad uso commerciale o turistico, né a quelli non residenziali. Vale solo per affitti di immobili civili (abitazioni). Se possiedi sia immobili residenziali che commerciali, puoi optare per la cedolare solo sui residenziali.
Che cos'è il canone concordato e come accedo all'aliquota al 10%?
Il canone concordato è un affitto il cui importo rientra nei massimali stabiliti dagli accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini (per zona geografica e metratura). Devi registrare il contratto come "concordato" presso l'Agenzia delle Entrate. L'aliquota cedolare scende dal 21% al 10%, con un risparmio significativo.
Se cambio idea, posso abbandonare la cedolare secca prima dei 4 anni?
In linea generale no: una volta optato per la cedolare, rimane obbligatoria per 4 anni (designazione + 3 anni). Però existono eccezioni (cessione dell'immobile, morte del proprietario, inizio attività professionale sulla proprietà). Consulta un commercialista per verificare se rientra nel tuo caso.
La cedolare secca sostituisce completamente l'IRPEF, o devo pagare entrambe?
La cedolare secca è una **ritenuta sostitutiva**: sostituisce interamente l'imposta IRPEF ordinaria sul reddito da locazione. Non paghi IRPEF aggiuntiva su quel reddito. Però il reddito resta computabile ai fini del calcolo di altre imposte (ad es. IRAP, se sei un'impresa).
Se il canone è maggiore del massimale concordato, posso comunque scegliere la cedolare secca?
Sì, ma applicherai l'aliquota ordinaria al 21%, non quella agevolata al 10%. Il massimale concordato è rilevante solo se vuoi accedere alla aliquota ridotta. Se superi il massimale, resti in cedolare al 21%, che comunque potrebbe essere vantaggiosa rispetto all'IRPEF ordinaria.
Come dichiaro la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi?
Comunichi la scelta opzionale della cedolare secca nel modello 730 o nella dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF). Riporti l'importo della cedolare versata. Non devi indicare il canone nei redditi ordinari. Se è la prima volta che opti per il regime, fai espressa comunicazione al momento della presentazione della dichiarazione.